Продавать и покупать жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, закон не запрещает. Однако такая сделка потребует соблюдения определенных условий, займет больше времени и может повлечь за собой серьезные риски. О нюансах продажи и покупки такой недвижимости «Газете.Ru» рассказал Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners.

Как использование маткапитала «обременяет» жилье

Приобретая жилье с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли всем членам семьи, которые имеются на момент совершения сделки.

Например, в семье родился первенец, семья получила маткапитал и приобрела квартиру. Доли необходимо выделить жене, мужу и ребенку. Если через несколько лет в семье появится второй ребенок, то пересматривать состав собственников не требуется, потому что сделка была совершена до пополнения семьи. Однако если на второго ребенка был получен маткапитал и использован, например, на погашение процентов по ипотечному кредиту, то родители обязаны включить в состав собственников и младшего члена семьи.

На то, чтобы выделить доли всем членам семьи, закон дает шесть месяцев с момента перечисления денег от СФР — Социального фонда России (если жилье приобретено без участия заемных средств). Если оно куплено в ипотеку — шесть месяцев после полного погашения кредита. Если родители приобретают строящееся жилье, то доли детям они должны выделить в течение шести месяцев после подписания передаточного акта.

Сделать это можно в простой письменной форме и без участия нотариуса. Для этого семья должна составить соглашение о выделении долей и самостоятельно зарегистрировать документ в Росреестре. Размер долей члены семьи могут определять на свое усмотрение, но наиболее распространен вариант, при котором каждый получает равные части. Например, если речь идет о матери, отце и ребенке, то каждый из них получит по 1/3.

Сложности с опекой

При покупке квартиры с использованием средств материнского капитала важно помнить, что ее собственниками в тех или иных долях окажутся несовершеннолетние. А это значит, что продать ее будет сложнее: придется получить разрешение органов опеки, а детям предоставить равноценное жилье или выделить долю в другом жилом помещении.

Как правило, органы опеки легче дают одобрение, если семья продает старую квартиру, чтобы купить новое жилье большей площади или в более престижном районе. Но здесь нет четких критериев, и решение всегда остается на их усмотрение.

Чаще всего проблемы возникают в тех случаях, когда семья хочет продать квартиру в большом городе и переехать в населенный пункт поменьше, где для детей меньше возможностей.

Опека может посчитать это ухудшением жилищных условий. Конечно, существуют способы решения подобных проблем, и отказ органов опеки всегда можно оспорить в суде. Но, во-первых, это потребует профессиональной юридической помощи, во-вторых, не факт, что решение удастся оспорить. А в-третьих — согласится ли ждать покупатель? И каждый последующий объект, который вы хотите приобрести, придется одобрять заново. Невозможно получить универсальное разрешение на продажу — каждая сделка рассматривается индивидуально.

Сделки с участием органов опеки считаются сложными и занимают больше времени. Не все покупатели готовы вместо, например, двух недель ждать полтора-два месяца, пока пройдут все согласования с органами опеки.

Поэтому жилые помещения, собственниками которых являются несовершеннолетние, могут продаваться немного дешевле рынка. Это не обязательно, но покупатели часто просят дисконт на такие объекты в пределах 5% из-за долгого процесса оформления.

В каких случаях можно не выделять доли детям?

Если семья приобрела квартиру с использованием средств материнского капитала, но еще не успела выделить детям доли, то этого можно избежать. В таком случае придется вернуть в СФР сумму маткапитала, потраченную на приобретение жилья. Тогда обязанности наделять собственностью несовершеннолетних не возникает.

Такой вариант может быть очень полезен в случае, когда жилье было куплено в ипотеку, но появилась необходимость срочно его продать.

Если материнский капитал не использовался, это вообще не составит проблемы, потому что такие сделки на рынке распространены и не таят в себе опасности для покупателя.

Риски для покупателя

Главная опасность для покупателя — приобрести объект, в котором не были выделены доли детям. Закон не запрещает продавать такое жилье, а родители могут умолчать, что при покупке использовался маткапитал и они обязаны наделить собственностью несовершеннолетних.

Если права несовершеннолетних были нарушены, то органы опеки или сами дети после достижения 18 лет могут обратиться в суд и признать такую сделку недействительной. Для покупателя это означает потерю жилья.

Конечно, у него останется право требовать назад деньги, уплаченные за объект. Но средств у продавцов может уже не оказаться — и тогда покупатель не получит вообще ничего даже с решением суда на руках.

К слову, существуют мошеннические схемы, при которых родители продают жилье, не выделяя доли детям, а затем оспаривают сделку в судебном порядке. Естественно денег у них уже нет, но закон всегда будет на стороне несовершеннолетних.

Сейчас материнский капитал выдается уже на первого ребенка, поэтому приобретая любое жилье, стоит тщательно проверять этот момент. Нужно попросить у продавца выписку о размере маткапитала, которую можно получить в электронном виде на сайте Госуслуг или лично в отделении СФР. Там будет видно, использовался ли он и в каком размере.

Основные признаки мошеннической сделки:

— заниженная цена (дисконт более 5% в среднем по рынку),

— желание как можно быстрее оформить сделку,

— отказ продавца предоставлять выписку о размере маткапитала.

Таким образом, жилье, приобретенное с использование средств материнского капитала, может доставить проблемы как продавцу, так и покупателю. Поэтому покупателям стоит подходить к таким сделкам особенно внимательно и тщательно проверять все документы. А родителям, которые планируют применить маткапитал для покупки жилья, взвесить все «за» и «против», ведь в будущем при продаже такого жилья придется решать вопросы как минимум с органами опеки и попечительства.