Перед тем, как читать данную статью, я рекомендую каждому, независимо от уровня юридической грамотности, прочитать сам текст закона ФЗ-214, который, собственно, и регулирует отношения дольщика и застройщика (или, как он полностью называется, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Сам по себе этот закон довольно небольшой, простой и понятный, специальных юридических знаний для того, чтобы вникнуть в основные его положения, не требуется. Текст закона можно посмотреть, к примеру, здесь: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/

Глава 1. Основания для расторжения ДДУ.

Надо сразу отметить, что есть разные механизмы расторжения любого договора (соответственно, это относится и к договорам долевого участия тоже).

Первый — по соглашению сторон, то есть когда стороны договора добровольно заключают дополнительное соглашение о том, что с определенного момента договор прекращает свое действие и договариваются о последствиях расторжения (полное отсутствие взаимных претензий, выплата неустойки одной стороной другой стороне и т. д.). Данный случай мы рассматривать не будем, так как в реальности он не используется.

Второй — так называемое «одностороннее расторжение договора», то есть расторжение, которое происходит на основании волеизъявления (заявления) только одной из сторон договора. На самом деле, с точки зрения юридической техники, правильно говорить «односторонний отказ от исполнения договора» или «отказ от договора» (который влечет за собой в силу ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ одностороннее расторжение договора).

Очень важно отметить, что в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от обязательств не допускается. То есть нельзя просто взять и в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств, взятых на себя по договору. Это можно сделать только в тех случаях, когда законом или договором такая возможность предусмотрена (ст. 450.1 ГК РФ).

Как это ни забавно, для многих это обстоятельство является откровением (я очень часто сталкиваюсь в своей работе с доверителями, которые полагают, что любой договор можно расторгнуть в одностороннем порядке). К счастью для участников долевого строительства, такая возможность предоставлена им законом (ст. 9 ФЗ-214, в которой перечислены основания для одностороннего отказа от исполнения ДДУ).

Для удобства, приведу выдержку из ст. 9 ФЗ-214:

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Здесь содержится перечень оснований, при которых возможен односторонний отказ от исполнения ДДУ со стороны дольщика. Самым ходовым и самым рабочим является п. 1 — просрочка передачи объекта дольщику более чем на 2 месяца (просто потому, что доказывается в суде элементарно — смотрим дату передачи объекта в ДДУ, смотрим на календарь, видим, что прошло больше 2 месяцев — тадам, шляпа в деле!).

Также можно использовать п. 3, но тут возможен спор с застройщиком в суде на предмет того, что же именно является существенным нарушением требований к качеству объекта и конечный результат будет зависеть от фактических обстоятельств дела. Остальные пункты также рассматривать не будем, так как на практике они применяются редко.

Третий способ расторжения договора — судебный, когда договор расторгается судом (в порядке ч. 2 ст. 450 ГК РФ, к примеру, при существенном нарушении договора одной из стороной). В ст. 9 ФЗ-214 также предусмотрены основания для расторжения договора в судебном порядке (например, при прекращении или приостановлении строительства или при существенном изменении проектной документации), но такой способ расторжения подразумевает судебный спор с застройщиком и именно дольщик должен будет доказать, что есть основания для расторжения договора. При этом, договор будет расторгнут только после вступления в законную силу решения суда (ч. 3 ст. 453 ГК РФ). То есть, этот путь — сложный, муторный и с непонятным итогом. Гораздо приятнее расторгнуть договор в одностороннем порядке — никакого согласия застройщика или обращения в суд не требуется.

Глава 2. Односторонний отказ дольщика от исполнения ДДУ.

Итак, мы выяснили, что дольщик, при наличии просрочки передачи ему объекта застройщиком продолжительностью более чем в 2 месяца, может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. Именно в одностороннем — получения какого-либо согласия от застройщика на эту операцию не требуется.

Далее возникает два вопроса: кто виноват и что делать? как правильно отказаться от ДДУ в одностороннем порядке и что положено дольщику в качестве компенсации? Если коротко, то отказаться от ДДУ в одностороннем порядке очень легко, а взыскать с застройщика можно 2–3 стоимости квартиры.

Сама процедура одностороннего отказа от исполнения договора описана в ч. 4 ст. 9 ФЗ-214:

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

То есть все просто — делается письменное уведомление со стороны дольщика о том, что он отказывается от исполнения ДДУ в одностороннем порядке, отправляется заказным письмом с описью вложения застройщику. Но сразу предупрежу — лучше не пытайтесь это делать сами без предварительной консультации с юристом (и именно тем, кто занимается ДДУ). Иначе, с большой вероятностью отправите не то или не туда и затем в суде случится конфуз.

ДДУ будет считаться расторгнутым в тот же день, когда будет отправлено уведомление. При этом неважно — получит его застройщик или не получит совсем. Закон суров, но он закон — написано, что договор считается расторгнутым с момента отправки, значит так оно и есть и для суда это железобетонный аргумент. Нытьё застройщика о том, что «до них почта не дошла» ему не поможет.

Теперь о том, что должно происходить дальше. В силу ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан вернуть всё то, что уплатил ему дольщик (именно по ДДУ, так как часто застройщики еще собирают различного рода дополнительные оплаты — «за регистрацию договора» и т. д., с ними надо разбираться отдельно) + проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (причем эти проценты рассчитываются начиная с даты оплаты застройщику квартиры дольщиком).

Последнее словосочетание для нормального человека не очень понятно, но в переводе с юридического на русский язык — это довольно много. Давайте разбирать на примере.

Допустим, есть (относительно) недорогая квартира, приобретенная по ДДУ за 3 000 000 рублей (для простоты, пусть все цифры будут круглые). Договор заключен «01» февраля 2016 года, деньги уплачены тогда же, срок передачи квартиры дольщику указан в ДДУ не позднее «30» июня 2017 года, сейчас «01» июня 2018 года, многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, квартира дольщику не передана.

Направляем застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Застройщик должен возвратить нам в течение 20 рабочих дней уплаченные 3 000 000 рублей и еще 1 599 950 рублей процентов, за то, что он в период с «01» февраля 2016 года по «01» июня 2018 года пользовался нашими денежными средствами:

Для своего конкретного случая можно сделать расчет здесь: https://dogovor-urist.ru/calculator/neustoyka_ddu/. Считать необходимо именно с даты уплаты денежных средств застройщику, а не с момента планируемой передачи объекта дольщику. Это очень важно, так как промежуток между этими событиями зачастую составляет 2–3 года.

Расчеты делаются исходя из ставки рефинансирования ЦБ, она в последние годы постепенно снижается, поэтому расчет производится по периодам её действия. В целом, получается очень и очень неплохо: заплатили застройщику 3 000 000 рублей, получили назад почти 4 600 000 рублей. PROFIT! Но, как говорилось в анекдоте, есть нюанс, о нем ниже.

Важное замечание. Если квартира приобреталась по уступке, то все расчеты нужно вести исходя из цены изначального ДДУ, а не исходя из цены уступки (а она может легко отличаться и в 1,5–2 раза).

Еще замечание. Все вышеперечисленное справедливо для любых объектов ДДУ — машиномест, кладовок, келлеров итп. Если у Вас одновременно квартира и кладовка — можно отказываться от обоих ДДУ одновременно.

Глава 3. Что делать, если когда застройщик не выплатит деньги.

В реальной жизни застройщик (ни один, ни мелкий ни крупный) почти никогда не выплачивает деньги в течение 20 рабочих дней. У меня такого не было вообще ни разу. Я видел в базах судов редкие случаи, когда застройщик выплачивал добровольно саму стоимость квартиры, но ни разу не видел, чтобы он заплатил еще и проценты.

И это с его стороны разумно — далеко не каждый дольщик пойдет судиться и далеко не каждый умеет это правильно делать, далеко не каждый найдет себе грамотного юриста и в итоге есть шанс не выплатить дольщику вообще ничего. Поэтому за своё счастье дольщику придется повоевать в суде. Но это не так страшно, как кажется.

Зато в этой ситуации есть и положительная сторона, как говорит нам ч. 9 ст. 4 ФЗ-214:

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В переводе на понятный язык это означает, что помимо ФЗ-214 наc защищает еще и ЗоЗПП (Закон о защите прав потребителей или, как он называется полностью, Закон РФ от 07.02.1992 N 2300–1 «О защите прав потребителей»). Это очень круто, потому что им предусмотрена такая замечательная правовая конструкция, как «потребительский штраф» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Подробно это описано в ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Работает это следующим образом. Если потребитель (а в нашем случае дольщик тоже является потребителем в смысле ЗоЗПП) направил застройщику какое-либо требование, и застройщик его в установленный законом срок не удовлетворил, то суд должен взыскать с застройщика ещё и 50% от невыплаченной суммы.

Таким образом, если в течение 20 рабочих дней застройщик не выплатил нам наши деньги (включая проценты), то он «попадает» еще и на 50% от этой суммы. Суммарно застройщик становится должен нам:

— 3 000 000 рублей, уплаченных за квартиру
— 1 500 000 рублей — 50% штрафа за то, что не вернул 3 000 000 рублей
— 1 599 950 рублей процентов
— 799 975 рублей — 50% штрафа за то, что не выплатил 1 599 950 рублей

Итого, мы заплатили за квартиру 3 000 000 рублей, а вернуть нам застройщик должен 6 899 925 рублей, то есть больше чем 2 стоимости квартиры, которые надо просто пойти и взыскать в суде!

Чувствуете, как ставки резко повысились? При этом все, о чем я пишу — более чем реально, подтверждается судебными решениями. А если квартира стоит дороже, к примеру, 6–7 миллионов рублей, то и чистый профит намного больше. Также на размер процентов, которые должен выплатить застройщик, сильно влияет срок, в течение которого он пользовался деньгами (то есть время, которое прошло с момента оплаты квартиры — это может быть и 5–6 лет, соответственно, проценты еще больше, можно получить в итоге и 3 стоимости квартиры).

Ещё можно взыскать с застройщика моральный вред (тысяч 10–20 рублей, проценты по кредиту, если квартира покупалась по ипотеке, различного рода убытки — например стоимость аренды квартиры, если приходилось арендовать жилье, но это всё не относится к теме статьи и там довольно много подводных камней, поэтому надо каждый случай разбирать отдельно).

Продолжение следует…