Вы стали жертвой мошеннической схемы, в которой все вроде выглядело идеальным: купили отличную квартиру по отличной цене, сделали там ремонт и стали жить поживать, да добра наживать. Но в один прекрасный день мир рухнул. Пришли люди, которые оказались настоящими владельцами жилья и предъявили свои права. Естественно, была череда судов всех инстанций, и, к большому сожалению, квартиру у вас забрали?

Это не страшная сказка – это суровая реальность. Иногда так бывает. Снизить риски можно, но защититься на 100% от подобных ситуаций нельзя. Мошенники они на то и мошенники, чтобы обставить все в лучшем виде и не дать жертве разглядеть подвох.

Но хорошая новость есть. Даже в такой ситуации вы можете вернуть деньги при одном условии, если будете признаны добросовестным приобретателем.

На этот счет существует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». В нем есть ст.68.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения», согласно которой вы можете требовать у государства компенсировать вам нанесенный ущерб в полном объеме. То есть в размере той сумме, которая указана в ДКП, или, по вашему желанию, в размере кадастровой стоимости утраченного объекта недвижимости.

Раньше такая возможность тоже была, но до 1 января 2020 года государство готово было компенсировать не больше 1 млн рублей, теперь же в ФЗ внесены изменения, согласно которым:"размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения".

То есть после того, как у вас официально отсудили кровно заработанный объект недвижимости по ст. 302 Гражданского кодекса (а других вариантов быть в принципе и не может, если вы честно приобрели жилье в собственность) вы имеете право обратиться с иском в суд, ссылаясь на ст. 68.1 ФЗ 218.

Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Не скажу, что это легко и вы самостоятельно сможете во всем разобраться, поэтому не пишите мне, пожалуйста, комментариев с просьбой выложить образец искового заявления. Не обладая определенным опытом и знаниями, вы все равно не сможете сделать все сами, но вот грамотный юрист сможет вам помочь, он же и подготовит все необходимые документы.

Еще раз хотел бы обратить ваше внимание на то, что компенсацию вы получите только в том случае, если будете признаны добросовестным приобретателем. Для этого вы должны в обязательном порядке соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед покупкой.

Для того, чтобы вас признали добросовестным приобретателем необходимо запросить у продавца перед сделкой следующие документы:

1. Оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость. Желательно понимать, что было с этой недвижимостью раньше, сколько было владельцев, на каких основаниях они ее приобретали и т.д. Если собственник предоставит вам документы от предыдущих хозяев, что нередко встречается – это будет большим плюсом. Также нужно запросить архивную выписку из домовой книги, там будет видно кто и когда был прописан в квартире, и когда - куда выбыл. Особенно это актуально, если речь идет о приватизации.

2. Естественно, необходимо будет взять расширенную выписку из ЕГРН. Не стоит просить ее у продавца, лучше, если вы закажите ее сами. Это можно сделать через сайт Росреестра, МФЦ или организации, предоставляющие такие услуги. Из выписки будет понятно кому действительно принадлежит квартира и есть ли на ней обременение.

3. Справки ПНД, НД с осмотром врача. Если продавец отказывается вам их предоставить – это дурной знак. Некоторые собственники начинают устраивать целые дискуссии по этому поводу, объясняя свое нежелание необходимостью тратить время и деньги на получение справок. Но я бы не стал принимать во внимание эти аргументы. Получить такие справки очень легко для этого достаточно обратиться в наркологический и психо-неврологический диспансеры по адресу прописки, а стоят они сущие копейки Иногда продавцы пытаются давить на покупателя фразами из серии: «Ну зачем вам эти формальности, вы же видите, что я нормальный, или я похож на психа?». Далеко не всем людям после такой фразы комфортно настаивать на своем, но я бы не то, что рекомендовал это сделать, я бы сказал, что без этих справок сделки не будет.

4. Если сделка происходит по доверенности, проверить не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.

5. Если квартира досталась продавцу по завещанию, необходимо ознакомиться с его текстом. Есть риск, что в нем может содержаться завещательный отказ, согласно которому наследодатель мог обязать наследника предоставить право пользования квартирой третьему лицу. При этом смена собственника не мешает тому, в чью пользу составлен завещательный отказ пользоваться жилым помещением. То же касается договора дарения, там тоже могут быть подводные камни, поэтому сам договор нужно обязательно читать, если собственник отказывается вам его предоставить по вашему требованию – с таким объектом лучше попрощаться.

И еще один актуальный вопрос: стоит ли соглашаться на занижение суммы в ДКП?

При определенных обстоятельствах пойти на это можно, но я бы не рекомендовал так делать, потому что в случае расторжения договора вы можете рассчитывать на компенсацию той суммы, которая указана в ДКП

Мораль: выход есть всегда, просто его нужно хорошо поискать!

Автор: Петр Гусятников